Investir en LMNP est-il judicieux pour votre placement immobilier ?

La Location Meublée Non Professionnelle est un statut fiscal applicable aux bailleurs particuliers qui louent un logement meublé. Sous conditions, il offre des avantages fiscaux sur les revenus locatifs générés ainsi qu’une possible récupération de la TVA.

Les biens éligibles à un investissement LMNP

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP, un bien doit être loué à un usage d’habitation. Le logement peut se trouver dans le parc immobilier privé ou dans l’un des établissements de services suivants : EHPAD, résidences étudiantes, résidences d’affaires, résidences de tourisme et résidences pour séniors. Cette possibilité fait du LMNP une excellente alternative au dispositif Censi-Bouvard, qui a disparu depuis 2023.
Le logement, neuf ou ancien, doit être loué dans un état décent et répondre à certains critères :  

• Une surface au sol de 9m2 ou plus, 
• Une hauteur sous plafond de 2m20,
• 20m3 ou plus de volume habitable.

La notion de logement meublé

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, certains équipements doivent être présents. Il s’agit entre autres d’une literie, d’ustensiles de cuisine, d’étagères de rangement, d’une table de cuisson, d’un réfrigérateur... Ils doivent être en état de fonctionnement normal.

Qui peut investir en LMNP ?

Ce régime fiscal est accessible aux particuliers français qui n’exercent pas d’activité immobilière professionnelle. Autrement dit, l’investisseur ne doit pas être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés (RCS) comme bailleur professionnel.

Investissement LMNP : une limite de revenus

Les loyers mensuels du logement sont fixés librement par le propriétaire dans le cadre du contrat de bail. Toutefois, le montant total des recettes locatives du logement ne doit pas dépasser plus de 23.000 € / an. Il ne doit pas non plus générer plus de 50 % des revenus annuels du foyer fiscal du propriétaire. 
Si le montant annuel excède ce plafond, le bailleur est requalifié en professionnel et perd les avantages du statut.

Des loyers plus élevés

La location meublée permet de demander des loyers en moyenne supérieurs à ceux de la location vide. De plus, la durée de bail est fixée au minimum à 1 an, voire à 9 mois pour les baux étudiants. Cette flexibilité vous permet plus facilement de changer de locataire, de réviser votre loyer ou d’effectuer d’éventuels travaux d’amélioration.

La fiscalité en LMNP : un atout considérable

Le régime micro-BIC : un régime fiscal avantageux
Si vos recettes locatives ne dépassent pas 72 600 €/an, ou 176 200 €/an pour un logement meublé de tourisme, vous êtes soumis au régime micro-BIC. Celui-ci vous permet un abattement forfaitaire de 50% pour les locations meublées classiques, réduisant de moitié le montant imposable. Cet abattement s’élève même à 71% pour les meublés de tourisme !
Le régime réel :
En cas de dépassement des plafonds de recettes, ou si vos charges sont supérieures à l’abattement proposé, vous pouvez opter pour le régime réel. 
 

L’amortissement en LMNP

Investir en LMNP vous permet d’amortir votre logement sur une période de 30 ans et vos meubles sur 7 ans. Cela signifie que vous déduisez une partie de la valeur du logement chaque année, réduisant ainsi le montant de revenus imposables.

La récupération de TVA

Si vous vous engagez à louer votre logement pendant une durée minimum de 20 ans, vous pouvez récupérer la TVA du prix d’achat. Cet engagement peut toutefois être contraignant pour un logement classique, car vous ne pourrez pas disposer du logement pour l’habiter ou le revendre. C’est pourquoi cette option est souvent privilégiée pour les biens situés dans les établissements de services.

La déduction de certaines charges locatives

Un investissement LMNP vous permet de déduire les charges que vous devez supporter durant la période de location. Il peut s’agir, par exemple, des frais de copropriété, des intérêts d’emprunt, des travaux à réaliser ou des frais de gestion.

Le report de déficit

Si le montant de vos charges sur un an est supérieur à celui de vos recettes, vous pouvez reporter ce déficit sur les recettes des années suivantes pendant 10 ans. Cet avantage vous permet de réduire la charge fiscale, voire d’obtenir un potentiel crédit d’impôts.

Simplicité administrative

N’importe quel contribuable peut louer en LMNP s’il respecte les conditions imposées. Nul besoin d’inscription au RCS ou de longues démarches administratives. Vous devez simplement effectuer une déclaration en ligne sous 15 jours suivant l’acte de vente du logement. Quant à vos revenus locatifs, il vous suffira de les déclarer chaque année via un formulaire dédié.

Réaliser une étude de marché

Comme pour tout investissement immobilier, acheter en LMNP nécessite de préparer son projet en amont. Voici quelques éléments à prendre en compte pour bien choisir votre futur logement : 
L’emplacement : il s’agit du critère numéro 1 à considérer. Intéressez-vous au taux d’occupation d’une ville, d’un quartier, voire de l’immeuble qui vous intéresse. Veillez également à étudier la demande locative par type de biens et la typologie de population locale. Privilégiez les biens proches des transports, dans des villes dynamiques avec peu de chômage, où les logements meublés sont demandés. Les villes étudiantes, par exemple, sont un choix idéal pour un placement LMNP.

Le type de logement : appartement, studio, logement en résidence de services… Le bien idéal dépend de votre budget, de vos objectifs de rentabilité et de votre capacité d’engagement locatif. Par exemple, les petites surfaces meublées sont très demandées par les étudiants. Cette population ne cesse de croître et offre un turnover important.

Les charges et les loyers : en plus du coût initial de l’achat et des frais d’aménagement, estimez de manière précise vos charges annuelles. Mettez-les en corrélation avec les loyers moyens pour des biens similaires. Cela vous permettra d’estimer la rentabilité locative de votre futur placement.

Se faire accompagner par un professionnel

Un professionnel connaît le marché immobilier et les rouages des différents dispositifs fiscaux. Il vous aidera à ne pas commettre d’erreur et à envisager un investissement fiable sur le long terme. De plus, il pourra s’occuper de la gestion de votre bien, notamment la recherche de locataires, la rédaction des contrats de bail, la gestion des litiges…

Un placement LMNP est donc un choix judicieux pour les propriétaires, car il allie des avantages attrayants à une grande flexibilité. Un bon investissement vous permet de générer des revenus peu imposables tout en profitant d’un actif tangible. Votre promoteur immobilier Kaufman & Broad vous propose une grande variété de logements de qualité, situés à des emplacements stratégiques. N’hésitez pas à nous contacter pour en savoir plus et vous faire accompagner pour louer en meublé.