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Bien investir dans la pierre

2011 s’annonce comme une nouvelle bonne année pour les investisseurs. Encore faut-il respecter les fondamentaux. Tour d’horizon des règles d’or pour un investissement locatif gagnant !

L’emplacement avant tout
« L’emplacement, l’emplacement et encore l’emplacement. » C’est par cette formule que Jacques Rubio, directeur général région Sud-Ouest chez Kaufman & Broad, résume la première règle d’or de tout investisseur. « Il est essentiel de choisir un emplacement proche des écoles, des crèches ou des transports en commun. Dans un tel environnement, un logement se louera toujours plus facilement », explique-t-il. C’est en effet l’emplacement, avant tout, qui garantira la valeur et la rentabilité de votre bien.

L’environnement économique
Mais l’emplacement doit être entendu au sens large, car il faut également tenir compte de l’environnement économique. « C’est la deuxième règle d’or, ajoute Jacques Rubio. Il est toujours préférable, par exemple, de choisir une ville dynamique, avec un fort un bassin d’emploi ». Bayonne, Bordeaux, Toulouse, Paris, Marseille, Lyon ou Nantes, et par exemple, ont une demande supérieure à l’offre, ce qui permet au propriétaire de se retrouver en position de force. Enfin, un conseil de bon sens, mais qui reste essentiel : il est toujours préférable de se déplacer pour visualiser soi-même l’environnement du bien. « Il n’y a pas de mystère : pour réussir son investissement, il faut choisir un logement dans lequel on serait prêt à vivre soi-même », souligne notre expert.

S’assurer de la rentabilité
La troisième règle à suivre est de s’assurer de la bonne rentabilité de l’opération. Elle tient au rapport entre le prix d’achat et le montant du loyer. « La rentabilité locative devient intéressante quand elle se situe entre 3 et 3,8 % net propriétaire, détaille Jacques Rubio. la plupart du temps Kaufman & Broad offre aux investisseurs de nombreuses garanties, avec notamment une société de gestion locative qui gère et assure la rentabilité de l’opération ».

Quel dispositif choisir ?
L’objectif d’un investissement locatif peut être multiple. Un investisseur peut chercher à constituer un patrimoine, à réduire sa fiscalité, à générer des revenus complémentaires pour sa retraite, ou à acheter pour se loger plus tard. Le dispositif à utiliser dépendra donc de l’objectif, mais le produit préféré des investisseurs, reste le dispositif Scellier. Depuis son toilettage et le coup de rabot de 10 %, le crédit d’impôt varie en fonction du label BBC. Le taux est désormais de 22 %, la réduction maximale ayant été préservée uniquement pour les investissements réalisés dans des bâtiments basse consommation. « C’est le moment d’en profiter, car ce crédit d’impôt baissera encore en 2012, prévient Jacques Rubio. Les investisseurs ont donc tout intérêt à investir dans le BBC. C’est une garantie pour l’acquéreur en termes de plus-value, mais aussi pour le locataire, qui est assuré de payer moins de charges, grâce aux économies d’énergie. » Le verdissement du dispositif Scellier devrait relancer l’intérêt des investisseurs. La plupart des nouveaux programmes Kaufman & Broad respectent les normes BBC.
Enfin, d’autres dispositifs de défiscalisation existent, pour certains encore plus avantageux. « Dans le cadre des résidences de service et grâce au Bouvard LMNP, l’avantage fiscal du Scellier peut se cumuler avec la récupération de la TVA », conclut Jacques Rubio. Ce dispositif concerne les résidences étudiantes, médicalisées ou de tourisme classé, qui proposent au moins trois des quatre services parmi le petit-déjeuner, la laverie, l’accueil ou le ménage. L’acheteur signe un bail commercial avec un exploitant, qui se charge de trouver des locataires et de reverser les loyers.
Pour plus d’informations et une étude personnalisée, n’hésitez pas à nous contacter !

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