Le Loueur en Meublé
Professionnel (LMP)
Les conditions à respecter :
Est considéré comme loueur professionnel le propriétaire qui est inscrit au registre du commerce : il loue donc au moins deux logements meublés et il est commerçant au sens du droit commercial.
Les recettes annuelles tirées de l'activité de meublé doivent être supérieures à 23 000 € (taxes comprises) ou doivent représenter au moins 50 % de ses revenus. L'imposition dans ce cas porte sur le bénéfice net du loueur, celui-ci étant égal à la différence entre le total des gains bruts de l'année précédant l'imposition et le total des charges de la même période.
Le Loueur en Meublé
Non Professionnel (LMNP)
Les conditions à respecter :
Est considéré comme loueur non professionnel le bailleur qui loue en meublé mais qui ne remplit pas les conditions fixées par la réglementation pour être considéré comme loueur professionnel.
Le loueur doit souscrire une déclaration spéciale de résultat n° 2031 accompagnée (sauf dispense) d'un bilan simplifié, d'un compte de résultat simplifié, d'un tableau des immobilisations, des amortissements et des éléments soumis au régime fiscal des plus-values et des moins-values, d'un relevé des provisions, des amortissements dérogatoires et des déficits reportables.
Remarque : Les loueurs en meublé dispensés de produire un bilan fiscal peuvent inscrire un élément dans l'actif de leur entreprise en le mentionnant sur leur déclaration afin de déduire les charges relatives à la propriété ainsi que les frais de gestion de leur chiffre d'affaires.
Les revenus :
Lorsque la différence entre les revenus du meublé et les charges est négative, le loueur professionnel peut déduire ce déficit de ses autres revenus.
Le bénéfice peut être imposable selon le régime des micro-entreprises, ou selon celui du bénéfice réel (réel simplifié ou réel normal).
Les revenus :
Le bénéfice imposable d’un LMNP est déterminé de la même façon qu'un loueur professionnel. Sa seule obligation étant de tenir et de présenter, sur demande de l'administration, un livre mentionnant l'origine et le montant des recettes.
Ses déficits ne sont pas imputables sur le revenu global et ne sont déductibles que des bénéfices retirés d'autres activités BIC non professionnelles au cours de la même année ou des 5 années suivantes.
Remarque : Ce régime s'applique de plein droit. Cependant, s’ils préfèrent, les contribuables peuvent opter pour le régime réel, simplifié ou normal. Et cela, sur simple courrier au service des impôts.
L'imposition du loueur LMP/LMNP
Les revenus de la location de locaux meublés destinés à l'habitation sont imposés dans la catégorie des BIC. Sont toutefois exonérés les revenus tirés de la location meublée d'une partie de la résidence principale du bailleur lorsque le logement constitue la résidence principale du locataire et que le loyer est fixé dans des limites raisonnables.
Les plus-values :
La cession du logement est soumise au régime des plus-values professionnelles quand le loueur est lui-même professionnel. Une exonération est accordée aux petites entreprises dont l'activité est exercée depuis plus de cinq ans et lorsque les recettes annuelles TTC sont inférieures à 152 600 € l'année de la cession.
Les plus-values :
La vente du logement meublé est soumise au régime des plus-values immobilières privées.
La TVA et la taxe professionnelle
La location meublée n'est pas soumise à la TVA, ce qui empêche le propriétaire de récupérer cette taxe sur ses achats. Cependant, les loueurs en meublé doivent acquitter la taxe professionnelle. Remarque : Les locations de tout ou partie d'une résidence principale ou secondaire en sont exonérées.
Les déficits :
Le déficit est imputable en totalité sur le revenu global. Ce statut est accordé aux propriétaires inscrits au registre du commerce et qui perçoivent chaque année plus de 23 000 € TTC de loyers ou qui retirent de la location meublée plus de 50% de leur revenu.
Remarque : Le loueur professionnel a la possibilité d'imputer les déficits des meublés sur le revenu global à condition que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles.
Les déficits :
Le déficit ne peut être imputé que sur les bénéfices industriels et commerciaux provenant d'autres activités exercées, elles aussi, à titre non professionnel de l'année en cours et des cinq années suivantes.
Remarque : Lorsqu'un loueur non professionnel soumis au régime du bénéfice réel subit un déficit, il ne peut en principe l'imputer uniquement sur les revenus de ses autres activités imposées au titre des bénéfices industriels et commerciaux non professionnels, et ce, pendant les cinq années qui suivent leur réalisation. Le régime des micro-entreprises quant à lui, ne permet pas de constater un déficit.
LMP, LMNP : la déclaration très simplifiée des revenus des locations
Les bailleurs bénéficient entre autres des avantages suivants :
Peuvent bénéficier d'un régime de déclaration très simplifié, qui leur permet d’accéder à un abattement automatique de 70%, les contribuables dont les revenus provenant des locations meublées ne dépassent pas 76 300 € (seuil limite de ce régime).
Pas de TVA (soit parce qu'ils bénéficient de la franchise, soit parce qu'ils en sont exonérés).
Pas de déclaration de résultat spécifique à remplir. Il suffit qu’ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins-values réalisées au cours de l'exercice.
Remarque : Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus.
Pas de déclaration de résultat spécifique à remplir. Il suffit qu’ils indiquent directement sur leur déclaration de revenu N° 2042 le montant du chiffre d'affaires annuel ainsi que les plus ou moins-values réalisées au cours de l'exercice.
Remarque : Un état mentionnant les éléments nécessaires aux services fiscaux doit être joint à la déclaration des revenus.
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