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Investissement immobilier - DISPOSITIF PINEL

Dispositif Pinel

Les principes

  • Transformez vos impôts en patrimoine.
  • Réalisez jusqu'à 2 investissements par an et par foyer fiscal, pour un montant global et maximum de 300 000 €.
  • Possibilité de louer à un ascendant ou descendant.
  • Réduisez vos impôts jusqu'à 21 % de votre investissement sur une durée maximale de 12 ans.
  • Cette réduction d'impôt est accordée l'année de l'achèvement du logement et imputée sur l'impôt dû au titre de cette même année, puis sur l'impôt dû au titre de chacune des années suivantes.
TABLEAU RÉCAPITULATIF
Durée d'engagement Taux de réduction d'impôt au titre d'engagement initial Possibilité de prolonger l'engagement de location en bénéficiant d'un avantage fiscal supplémentaire Taux de réduction d'impôt en cas de prolongement de la location Taux maximal de réduction d'impôt
Engagement initial de 6 ans 12 %, soit 2 % par an 3 ans supplémentaires, renouvelable une fois, soit 12 ans au total (6+3+3) 6 % pour les 3 premières années supplémentaires, et 3 % pour les 3 années suivantes 21 % (12+6+3), soit 2 % par an pendant 9 ans, et 1 % par an pendant 3 ans
Engagement initial de 9 ans 18 %, soit 2 % par an 3 ans supplémentaires, non renouvelables, soit 12 ans au total (9+3) 3 % pour les 3 années supplémentaires 21 % (18+3), soit 2 % par an pendant 9 ans, et 1 % par an pendant 3 ans

Les conditions :

- Acquisition d’un logement neuf, en l'état futur d'achèvement (VEFA).
- Les biens immobiliers doivent respecter un niveau de performance énergétique globale fixé par décret :

  • Label BBC Effinergie*
  • Réglementation Thermique "RT 2012"*

- Le régime de défiscalisation est soumis à un double plafonnement :

  • 2 investissements possibles par an, d’un montant global et maximum de 300 000 €
  • Le plafonnement du prix au mètre carré de surface habitable (au sens fiscal du terme) est fixé à 5 500 € quelle que soit la zone géographique du bien
  • S'applique à ce dispositif fiscal, le plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.

Les obligations :

- Le début de la location doit prendre effet dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble.
- Respect des différents plafonds établis par décrets et éligibles au dispositif de la Loi Pinel (voir les tableaux ci-dessous) :

  • Plafonds de loyer : fixés par m² en € et en fonction de la zone géographique du bien immobilier
  • Plafonds de ressources du locataire : cf tableau ci-contre.

- L'achèvement de l'immeuble doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la signature de l'acte authentique, avec la possibilité de louer à un ascendant ou un descendant non membre du foyer fiscal depuis le 1er janvier 2015.
- Le propriétaire est tenu de louer le logement en résidence principale d'un locataire.
- La durée de location doit être de 6 années minimum.

Le non respect de l'ensemble des engagements de la location entraînera la perte complète du bénéfice des incitations fiscales.

Plafonds de loyer (pour les baux conclus ou renouvelés en 2015)

Ces plafonds de loyer sont fixés par m² en € et en fonction de la zone géographique du bien immobilier

Exemples de Surfaces
PLAFONDS DE LOYERS PINEL MENSUELS EN €/M²
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2*
= 63 m²
16.82 € 12.49 € 10.06 € 8.74 €
≤ 38 m²
20.18 € 14.98 € 12.07 € 10.48 €

Ces plafonds sont modulables en fonction d'un coefficient multiplicateur plafonné à 1,20 calculé selon la formule suivante :
0,7 + 19/surface fiscale - (La surface fiscale correspond à la surface habitable majorée de la moitié des surfaces annexes dans la limite de 8 m²).

Depuis le 1er octobre 2014, certaines communes d'Ile-de-France en zones A bis et A sont soumises à des plafonds de loyer modulés *. Détails à voir sur http://www.territoires.gouv.fr/

Plafonds de ressources des locataires (pour les baux conclus ou renouvelés en 2015)

Les ressources prises en compte sont celles du Revenu Fiscal de Référence (RFR) figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’année N-2

Composition du foyer locataire Zone A bis Reste
de la zone A
Zone B1 Zone B2*
Personne Seule 36 971 € 36 971 € 30 133 € 27 120 €
Couple 55 254 € 55 254 € 40 241 € 36 216 €
Personne seule ou couple + 1 72 433 € 66 420 € 48 393 € 43 554 €
Personne seule ou couple + 2 86 479 € 79 558 € 58 421 € 52 579 €
Personne seule ou couple + 3 102 893 € 93 183 € 68 725 € 61 853 €
Personne seule ou couple + 4 115 782 € 105 985 € 77 453 € 69 707 €
Majoration/personnes à charge à partir de la 5e personne +12 900 € +11 809 € +8 641 € +7 775 €

Pour un logement Pinel, le revenu fiscal du foyer du locataire sur l'avis d'imposition N-2 doit être inférieur ou égal aux chiffres énoncés ci-dessus (revenu net imposable).

Zones géographiques éligibles

- Zone A bis : Paris et communes limitrophes.
- Zone A : Agglomération parisienne, la Côte d'Azur et la partie française de l'agglomération genevoise.
- Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne, et particularités comme Saint-Malo, La Rochelle, Bayonne, Chambéry, Cluses, Annecy, mais aussi la Corse, les départements d'Outre-Mer et les autres îles.
- Zone B2 : Autres communes de plus de 50 000 habitants et les franges de zone B1.
(*Sous réserve que ces communes fassent l'objet d'un agrément délivré par le préfet.)

 

Exemples de plafonds de loyer

Exemple 1
Studio de 30 m² en zone A
Coefficient de (0,7 + 19/30), soit 1,33 plafonné à 1,20
Plafond de loyer bonifié de 20 %, soit 12,49 x 1,20 = 14,98 €/m² max
Loyer mensuel max hors charges : 30 x 14,98 = 449 €/mois HC
Exemple 2 Studio de 30 m² en zone B1
Coefficient (0,7 + 19/30), soit 1,33 plafonné à 1,20
Plafond de loyer bonifié de 20 %, soit 10,06 x 1,20 = 12,07 €/m² max
Loyer mensuel max hors charges : 30 x 12,07 = 362 €/mois HC
Exemple 3 2 pièces de 45 m² sans balcon en zone A
Coefficient (0,7 + 19/45), soit de 1,12
Plafond de loyer bonifié de 12 %, soit 12,49 x 1,12 = 13,98 €/m² max
Loyer mensuel max hors charges : 45 x 13,98 = 629 €/mois HC
Exemple 4 2 pièces de 45 m² sans balcon en zone B1
Coefficient (0,7 + 19/45), soit de 1,12
Plafond de loyer bonifié de 12 %, soit 10,06 x 1,12 = 11,26 €/m² max
Loyer mensuel max hors charges : 45 x 11,26 = 506 €/mois HC

 


* Conformément aux dispositions de l'article 199 novovicies du code général des impôts, du décret n° 2012-1532 du 29 décembre 2012, de l'arrêté du 29 décembre 2012 et de la loi de finances 2015 n° 2014-1654 du 29 décembre 2014, dans le cadre d'une acquisition immobilière d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, respectant un niveau de performance énergétique (RT 2012 ou label BBC 2005 uniquement pour les logements dont le dépôt du permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013), le contribuable bénéficiera d'une réduction d'impôt sur le revenu s'il s'engage à louer le logement nu, à usage d'habitation principale pour une durée minimum de 6 ans, renouvelable deux fois maximum par période triennale, sous conditions de plafonds de loyer et de ressources pour les acquisitions postérieures au 1er septembre 2014.
Cette réduction d'impôt s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 1er septembre 2014 jusqu'au 31 décembre 2016 et est plafonnée. Elle ne peut concerner plus de deux investissements par an pour un montant global et maximum de dépenses fixé à 300 000 € par contribuable et par an. Le plafond du prix par mètre carré de surface habitable est fixé à 5 500 €. Le taux de la réduction est fixé à 12 % lorsque la durée de l'engagement est de 6 ans, à 18 % lorsque la durée de l'engagement est de 9 ans et à 21 % pour une durée de location portée à 12 ans maximum en France métropolitaine. Sous réserve du plafonnement global des déductions fiscales pour chaque foyer de 10 000 €.
Par arrêté n° 20144087-0001 du 28/03/2014 signé par le préfet d'Ile-de-France, à compter du 1er octobre 2014, pour tout acte authentique signé, certaines communes en zones A bis et A seront soumises à des plafonds de loyer modulés. Détails des conditions dans le bureau de vente.

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